Подводные камни и риски ипотечного кредитования: нюансы которые нужно знать

Подводные камни и риски ипотечного кредитования: нюансы которые нужно знать

Ипотечное кредитование – одна из популярных форм долгосрочного целевого финансирования, суть которой заключается в предоставлении кредитором денежных средств на приобретение согласованного с заемщиком объекта недвижимости. Обычно речь идет о квартирах в новостройках и загородных домах, находящихся на территориях коттеджных поселков. На вторичном рынке получить ипотеку для приобретения недвижимости чрезвычайно сложно, поскольку кроме собственника к процедуре оформления сделки придется привлечь посредников.

Условия оформления ипотеки

Помощь в покупке недвижимости с учетом условий ипотечного кредитования зачастую предоставляют коммерческие банки, риэлторские конторы и строительные компании. Крупные девелоперы могут предложить несколько выгодных схем финансирования, включая льготные механизмы кредитования.

Этапы получения ипотеки:

1. Подбор финансовой организации, предоставляющей наиболее выгодные условия сотрудничества.
2. Обращение к потенциальному кредитору за профессиональной консультацией.
3. Обсуждение финансовых и правовых вопросов, связанных с дальнейшим сотрудничеством.
4. Формирование стратегии кредитования и подготовка к официальному согласованию сделки.
5. Заключение предварительной договоренности.
6. Подбор вариантов недвижимости, соответствующих бюджету и запросам потенциального заемщика.
7. Подготовка недвижимости к оформлению сделки. Осуществление экспертной оценки и сбор пакета документов.
8. Получение независимого заключения от проверенной страховой компании.
9. Подписание договора купли-продажи согласованного объекта недвижимости с последующей регистрацией осуществленной сделки.
10. Юридическое оформление процесса кредитования, выдача и целевое использование оговоренной сторонами суммы.
11. Оформление полученной недвижимости в качестве обеспечения (залога) по действующей сделке.
12. Страхование предмета кредитного договора согласно ранее подготовленным документам.

Для получения свободного доступа к большинству выгодных ипотечных кредитов заемщику необходимо осуществить первоначальный взнос в размере от 10 до 30% стоимости недвижимости. Дополнительно имущество придется застраховать. К тому же полученный взаймы объект используется в качестве залога, тем самым обеспечивая для кредитора снижения риска, связанного с невозвратом предоставленных клиенту средств.

Как только все детали сделки будут согласованы, заемщику придется внести указанный в документах первоначальный взнос. Если клиент в состоянии предоставить крупный депозит, размер которого значительно превышает запланированный платеж, финансовое учреждение может предложить выгодные скидки.

Какие проблемы могут возникнуть в процессе ипотечного кредитования?

Заемщик, подписавший договор ипотеки, на ближайшие годы теряет возможность свободно распоряжаться своими доходами, ведь их основная часть будет уходить на оплату кредита. Через несколько лет после начала кредитования могут возникнуть серьезные проблемы, ознаменованные непредвиденным ухудшением текущего финансового состояния заемщика.

Распространенные ошибки заемщиков:

• 1. Оформление ипотеки с максимальным обязательным платежом и неудобным графиком погашения.
• 2. Получение дополнительных кредитов на ремонт и обустройство недвижимости.
• 3. Отсутствие резервного фонда, средства из которого могут использоваться для погашения долгов в случае наступления непредвиденной ситуации, существенно снижающей уровень платежеспособности заёмщика.
• 4. Игнорирование требований кредитора касательно своевременного внесения регулярных выплат.
• 5. Отказ от выгодных кредитных предложений в пользу аренды недвижимости.
• 6. Использование всех доступных сбережений для осуществления первоначального взноса.

Подводные камни ипотеки часто связаны с деятельностью кредиторов, которые активно используют скрытые комиссии и навязывают клиентам бесполезные услуги. Полулегальные методы взыскания долгов и факты вымогательства также распространены в отрасли обеспеченного долгосрочного кредитования. Чтобы снизить риск возникновения конфликтных ситуаций, заемщику приходится внимательно изучать условия договора.

Проблемы ипотечного кредитования, возникающие по вине кредитора:

• 1. Наличие скрытых и незаконных комиссионных платежей.
• 2. Ужесточение правил выплаты займа без согласования нюансов сделки с заемщиком.
• 3. Коррекция условий договора в одностороннем порядке.
• 4. Умышленное завышение стоимости предоставляемого взаймы объекта недвижимости.
• 5. Заключение договоренностей со страховыми компаниями в целях повышения стоимости полисов для заемщиков.
• 6. Отказ от предоставления дополнительных опций, связанных с рефинансированием ипотеки.

Получатель ипотечного кредита теряет право свободно распоряжаться залоговым имуществом, поскольку на недвижимость накладываются временные финансовые ограничения. Предмет кредитного договора нельзя продать, обменять и передать в качестве подарка без получения разрешения кредитной организации.

Процесс взыскания долгов довольно жестко регулируется законодательством. Полученная взаймы недвижимость может быть реализована кредитором в счет принудительного погашения задолженности только после возникновения просроченных платежей, нарушения и игнорирования заемщиком условий сделки.

Как устранить проблемы, связанные с ипотекой?

Лучший способ избавиться от любых проблем с ипотекой заключается в тщательном планировании процесса кредитования. Ознакомившись со всеми нюансами подобной процедуры, заемщик получит также существенную экономическую выгоду. Например, действующее законодательство предполагает предоставление налогового вычета, который позволит возместить значительную часть затрат, связанных с выплатой ипотеки.

Перед подписанием договора ипотеки:

• 1. Заемщик или его официальный представитель лично посещает выбранный объект недвижимости.
• 2. Официально согласовываются вопросы, связанные со страхованием и обеспечением сделки.
• 3. Привлекаются эксперты для осуществления оценочных работ.
• 4. Все юридические документы тщательно проверяются нотариусом.
• 5. Осуществляются ремонтные и строительные работы, согласованные с продавцом до момента продажи.
• 6. Уточняются любые финансовые вопросы, включая размер процентных и комиссионных платежей.

Даже если основные вопросы заемщик тщательно обсудил с кредитным менеджером, не стоит забывать о последующем изучении договора. После подписания этого документа сделка обретет юридическую силу. В будущем кредитный договор можно использовать в качестве элемента доказательной базы на этапе активных судебных разбирательств, напрямую либо косвенно связанных с возмещением финансовых убытков, признанием неблагонадежного должника банкротом, принудительным взысканием долгов или признанием сделки недействительной.

Правила ипотечного кредитования:

• 1. Составление графика регулярных платежей на основе индивидуальных потребностей заемщика.
• 2. Обязательное страхование недвижимости. Желательно заключить договор с независимой страховой компанией.
• 3. Отказ от дополнительных услуг кредитора, которые окажутся бесполезными для клиента.
• 4. Осуществление платежей в строгом соответствии с условиями заключенного договора.
• 5. Расчет оптимальной суммы ежемесячных платежей с учетом уровня доходов будущего должника.

Просроченный по любой причине платёж ухудшит состояние кредитной истории заемщика, которому дополнительно придется оплатить штраф. Инициировать процедуру взыскания долгов кредитор вправе только после возникновения серьезной просрочки (не менее трех пропущенных выплат) или умышленного нарушения клиентом условий договора. Идеальный способ устранить риски, связанные с ипотекой, заключается в страховании. Сейчас невозможно получить кредит на покупку недвижимости без оформления страхового полиса.

В случае возникновения проблем, связанных с выплатой ипотеки, рекомендуется незамедлительно обратиться к кредитору. Коммерческие банки выработали эффективную систему поддержки заемщиков, столкнувшихся со временными финансовыми трудностями. Услуги рефинансирования ипотечного кредитования, реструктуризации долга и отсрочки регулярных платежей позволят отложить на время процедуру принудительного взыскания, суть которой заключается в конфискации и последующей продаже имущества клиента в счет погашения долга.